"서울 아파트가 3억?" SH 반값 아파트, 매달 내는 '땅값(임대료)' 계산해보니 충격

(📷이미지: "서울 아파트 3억"이라는 전단지를 보고 놀라는 사람, 뒤에는 흐릿하게 '월세 별도'라는 작은 글씨가 보이는 모습)

서론: 3억 원의 유혹, 그리고 '토지 임대료'의 진실

"서울 마곡지구, 고덕강일 신축 아파트가 3억 5천만 원?"

부동산 앱을 켜면 서울 아파트 평균 매매가가 10억, 12억을 찍고 있는 2026년 현재. **'3억 원대 서울 아파트'**라는 말은 마치 보이스피싱처럼 들립니다. 하지만 이것은 서울주택도시공사(SH)가 실제로 공급하고 있는 **'토지임대부 분양주택(나눔형)'**의 이야기입니다.

초기 자금이 부족한 신혼부부나 3040세대에게는 분명 '동아줄' 같은 기회입니다. 하지만 계약서 도장을 찍기 전에 반드시 냉정하게 따져봐야 할 것이 있습니다. 바로 매달 SH공사에 꼬박꼬박 내야 하는 **'토지 임대료'**입니다.

"집을 샀는데 왜 월세를 또 내?" 이 의문이 드신다면 오늘 글을 끝까지 읽으셔야 합니다. 이 '땅값'이 과연 호구 잡히는 함정일지, 아니면 서울 등기를 위한 가장 똑똑한 레버리지일지 박감독이 계산기를 두드려 드립니다.

1. 사실상 '반전세' 아파트입니다 (개념 잡기)

토지임대부 주택의 구조는 간단합니다. 아파트 '건물'은 내가 사고, 아파트가 깔고 앉은 '땅'은 SH공사에게 빌리는 겁니다. 그래서 집값은 싼데, 땅 사용료를 내는 것이죠.

• 집값(보증금 성격): 약 3억 ~ 4억 원 (대출 가능)
• 토지 임대료(월세 성격): 월 40만 원 ~ 70만 원 (지역별 상이)

냉정하게 말하면 **'계약 기간 40년 이상의 초장기 반전세'**라고 보시면 됩니다. "월 40만 원이면 관리비까지 합쳐서 한 달에 60~70만 원 고정 지출이 생기는 거 아니냐?"라는 지적, 맞습니다. 그래서 은퇴 후 현금 흐름이 없는 분들보다는, **'월 소득은 꾸준하지만 모아둔 목돈이 적은 직장인 신혼부부'**에게 최적화된 상품입니다.

2. 그래도 '청약' 해야 하는 이유: 시세 차익 70%

그럼에도 불구하고 저는 자격만 된다면 **"무조건 청약하시라"**고 추천합니다. 월세 부담을 상쇄하고도 남는 압도적인 한 방, 바로 '시세 차익 공유' 때문입니다.

과거의 토지임대부 주택은 집을 팔 때 시세 차익을 공공이 다 가져가거나 전매가 불가능해 "내 집이 아니다"라는 비판을 받았습니다. 하지만 **'뉴:홈 나눔형'**으로 제도가 개편되면서 판도가 바뀌었습니다.

(📷이미지: 파이 차트가 70%(파란색-내 수익)와 30%(회색-공공 수익)로 나뉘어 있고, 70% 쪽에 금화가 쌓여 있는 모습)

• 의무 거주: 5년만 살면 됩니다.
• 환매 이익: 5년 뒤 공공에 되팔 때, 주변 시세가 올랐다면 시세 차익의 70%를 수분양자(나)에게 줍니다.

예를 들어볼까요? 3.5억에 분양받았는데 10년 뒤 주변 시세가 올라 감정가가 6.5억이 되었다면? 차익 3억 원 중 **2.1억 원(70%)**은 내 돈이 됩니다. 월 40만 원씩 10년 내봐야 총 4,800만 원입니다. 4,800만 원 내고 2.1억 원을 번다면? 이건 월세가 아니라 **'투자금'**입니다.

3. 보증금 걸면 월세, 확 줄어듭니다 (꿀팁)

"그래도 당장 매달 나가는 70만 원(마곡 기준)은 너무 부담스러워요." 이런 분들을 위해 SH공사는 **'보증금 전환 제도'**를 운영합니다.

• 방법: 토지 임대료의 일정 비율(약 50% 등)을 목돈(보증금)으로 미리 내는 것
• 효과: 월 70만 원 → 월 30만 원대로 인하 가능

여유 자금이 생길 때마다 보증금을 늘려서 월 납부액을 줄이면, 관리비 수준으로 서울 신축 아파트에 거주할 수 있게 됩니다.

4. 마곡 vs 고덕강일 vs 위례 (어디가 좋을까?)

2026년에는 알짜배기 입지들이 대거 공급됩니다. 마곡 10-2단지는 직주근접의 끝판왕이지만 임대료가 다소 높고, 고덕강일 3단지는 한강변 쾌적함이 장점이지만 교통이 조금 아쉽습니다. 내 자금 사정과 출퇴근 동선에 맞춰 전략을 짜야 합니다.

💡 [박감독의 단지별 분양가 & 임대료 분석표]

"그래서 마곡 59타입 분양가는 정확히 얼마?" "고덕강일 임대료는 보증금 전환하면 얼마까지 떨어질까?"

2026년 공급되는 주요 단지의 **[예상 분양가와 월 임대료 상세표]**를 구글 블로그에 정리했습니다. 청약 넣기 전에 내 예산으로 감당 가능한지 계산기 두드려 보시기 바랍니다.

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▼ [클릭] 2026 SH 토지임대부(마곡/고덕) 분양가 및 월 토지료 상세표 https://park-director-info.blogspot.com/2026/02/2026-sh-land-lease-apartment-schedule.html (※ 위 링크를 클릭하면 지역별 정확한 분양가와 예상 토지 임대료를 표로 볼 수 있습니다.)

마무리

서울에 온전한 '내 명의' 등기를 치기엔 10억이라는 벽이 너무 높습니다. 하지만 토지임대부 주택은 그 벽을 넘을 수 있는 가장 현실적인 사다리입니다. "월세 낸다"고 생각하지 마시고, **"서울 입성 티켓을 할부로 끊는다"**고 생각하세요.

기회는 준비된 자에게만 옵니다. 이상 박감독이었습니다.

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