"전세 이자 0원?" SH 장기안심주택, 버팀목 대출과 중복 안 되는 치명적 이유

(📷이미지: 두 갈래 길 표지판이 있고, 왼쪽은 '현금 많으면 SH', 오른쪽은 '현금 없으면 대출'이라고 적혀 있는 모습)

서론: 당첨됐는데 잔금을 못 치러서 계약금을 날린다?

"와! SH 장기안심주택 당첨됐다! 최대 6천만 원 무이자래!"

많은 분들이 당첨 문자만 보고 환호성을 지릅니다. 그리고 이렇게 행복 회로를 돌리죠. "SH에서 6천만 원 지원받고, 나머지 돈은 은행에서 '버팀목 전세 대출' 받으면 내 돈 거의 없이 공짜로 살겠네?"

천만의 말씀입니다. 만약 이런 자금 계획을 세우고 덜컥 계약했다가, 잔금 날 대출이 안 나와서 계약금을 날리는 사고가 매년 발생하고 있습니다.

SH 장기안심주택은 분명 좋은 제도지만, 치명적인 **'단점'**이 하나 있습니다. 바로 **[전세자금대출 중복 불가]**입니다. 오늘 박감독이 이 제도의 함정과, 어떤 분들이 신청해야 진짜 이득인지 확실하게 정리해 드립니다.

1. "나머지 돈은 대출되나요?" (팩트체크)

SH 장기안심주택은 전세보증금의 30%(최대 4,500~6,000만 원)를 지원해 줍니다. 그렇다면 나머지 **70%**는 세입자가 알아서 마련해야 하는데요.

이때 은행에 가서 "전세 대출 좀 해주세요"라고 하면, 은행 창구 직원은 십중팔구 **"거절"**합니다.

(📷이미지: 은행 직원이 서류를 검토하다가 거절하는 손짓을 하고, 책상 위 서류에는 '대출 불가' 도장이 찍혀 있는 모습)

[중복 불가능한 상품 리스트]

• 버팀목 전세자금대출: 불가 (HUG/HF 보증서 발급 안 됨)
• 서울시 청년/신혼부부 이자지원: 불가
• 카카오뱅크/토스 등 모바일 전세대출: 불가
• 시중은행 안심전세대출: 불가

[왜 안 될까?] 이유는 계약 구조 때문입니다. SH 장기안심주택은 나와 집주인 둘이 계약하는 게 아니라, [나 + SH공사 + 집주인] 셋이서 계약하는 '공동 임차인' 방식입니다. 은행 입장에서는 보증금 반환 권리가 SH공사에게도 섞여 있기 때문에, 1순위로 돈을 돌려받을 권리(질권 설정)를 확보하기 어려워 대출을 꺼리는 것입니다.

[유일한 대안: 신용대출?] 전세 대출은 안 되지만, 내 연봉과 신용점수를 보고 빌려주는 **'개인 신용대출(마이너스 통장)'**은 가능합니다. 하지만 신용대출 금리는 연 5~7%대로 전세 대출보다 훨씬 높습니다. 배보다 배꼽이 더 커질 수 있으니 신중해야 합니다.

2. 그럼 누가 신청해야 하나요? (자금 상황별 추천)

그래서 이 정책은 무조건 신청하면 안 되고, 내 통장 잔고(현금)에 따라 전략을 짜야 합니다.

Type A: "모아둔 돈이 좀 있다" (전세금의 60~70% 보유)

• 추천: SH 장기안심주택 신청!
• 이유: 내가 가진 현금 70%를 내고, 부족한 30%를 SH에서 지원받으면 됩니다. SH 지원금은 **'완전 무이자'**이기 때문에, 대출 이자가 한 푼도 안 나갑니다. 관리비만 내고 살면 되는 최고의 재테크가 됩니다.

Type B: "모아둔 돈이 거의 없다" (10~20% 보유)

• 추천: SH 포기하고 '버팀목'이나 '서울시 이자지원' 신청!
• 이유: 현금이 없다면, 이자를 좀 내더라도 보증금의 **80~90%**까지 왕창 빌려주는 대출 상품을 써야 합니다. 6천만 원 무이자 받으려다 나머지 돈을 못 구해서 입주를 못 하는 불상사를 막아야 합니다.

3. 그래도 SH를 써야 하는 이유 (현금러의 특권)

"현금 부자만 하라는 거냐?"라고 반문하실 수 있지만, 조건만 맞는다면 이만한 혜택이 없습니다.

1. 2년마다 재계약 스트레스 NO: 최장 10년까지 거주 가능합니다. 집주인이 나가라고 할까 봐 전전긍긍할 필요가 없습니다.
2. 부동산 복비 지원: SH가 법무사를 통해 계약을 진행하며, 부동산 중개수수료도 지원해 줍니다. (단, 한도 내 지원)
3. 도배/장판 비용 지원: 입주 시 도배나 장판 시공 비용도 지원받을 수 있습니다.

💡 [박감독의 자금 조달 시뮬레이션 & 비교표]

"내 연봉과 자산으로는 뭐가 더 이득일까?" "정확히 어떤 대출이 안 되는지 목록을 보고 싶다."

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마무리

무조건 "지원금 준다"고 해서 덜컥 신청하지 마세요. 내 주머니 사정에 맞는 정책이 최고의 정책입니다. 현금이 넉넉하다면 SH 장기안심을, 현금이 부족하다면 버팀목/서울시 대출을 선택하는 것이 정답입니다.

박감독이 여러분의 현명한 주거 선택을 응원합니다.

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